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　　核心区土地稀缺性的持续强化，使得近几批次土拍的楼板价不断走高，“后续入市价抬升”已成为市场共识。

　　以最新成交为例：五批次杨浦滨江宅地溢价率约30.79%，楼板价约9.55元/㎡，对应未来售价直冲14万+/㎡。

　　六批次绿城北外滩地块溢价率约46.33%，可售楼板价约13.6万/㎡，未来售价有望突破20万+/㎡。

　　与此同时，随着“7090政策”正式退出历史舞台，内环入门三房的面积带显著上扬，未来新建高层的最小面积将直接跃升至约120㎡。

　　并且从2025年至今的数据来看，内环100㎡以内的小户型仅供应约105套，量级骤降，叠加地价抬升，供给与价格的双重挤压已然明晰。

　　在“地王提升片区价格预期+中小户型稀缺”的背景下，【保利外滩启PARK77】的入市恰逢其时——这是一次由土拍热度与供应缺口共同催化的“黄金窗口”。

　　更重要的是，它提供了“用面粉价买面包”的确定性路径：在可控总价内，将看得见、摸得着的实用价值做出“越级”表现。

　　它并非只靠“内环”这枚老牌标签，而是通过户型、收纳、景观与朝向的全维度超配，把改善需求的核心诉求落到每一平方米的真实体验上。

　　最新消息：杨浦内环内，12/18号线米全新盘，保利发展江浦项目——【保利外滩序PARK77】

　　9月27日，项目正式开盘，延续保利外滩系热潮，以109%的认筹率劲销16亿

　　且在玄关柜侧的一个墙面，你可以自行安装挂钩、置物架等，用于挂放包包、钥匙、雨伞等小物件；

　　也可以安装魔镜、健身镜，出门前再整理下穿搭，美美化个妆，简直不要太方便。

　　其次，厨房+餐厅+客厅采用了现在年轻人都爱的LDKG一体化设计，既宽敞又实用！

　　而且你仔细看，这个户型突破常规百平三房的尺度，主卧、北次卧都带270°转角飘窗。

　　想象一下，当夜幕降临华灯初上，凭窗远眺璀璨霓虹，幸福的样子在此刻有了具象化的表达。

　　项目大户型堪称家庭复合功能聚场！尤其是观景功能超棒！适合改善买家终生收藏！

　　在这个超大的洄游动线里，从厨房到客厅，从书房到卧室，不走回头路，生活动线更流畅；

　　父母推着婴儿车也能轻松绕行，熊孩子追逐打闹也不会撞到墙角，全家活动轨迹自然交叠。

　　而为了兼顾观景视野，项目因地制宜打造侧向横厅，客餐厅面宽达约6.4 m。

　　除此之外，137户型还实现了多维功能空间的高强度整合，业主在这个空间里能完成聚会、生活所需的闭环。

　　入户做了精致玄关柜，柜门为温润木饰面包裹，壁龛选用奢石映衬，质感非常棒。

　　比如说餐边柜+操作台+洗手台一体化设置，让这个空间不再单独的满足于简单的吃饭、客厅休憩。

　　它可以承担更多的类似于聚餐、休闲、西厨的操作，解决所有洗刷须到厨房的麻烦。

　　值得一提的是，作为保利外滩系列火爆IP的第四子，保利外滩启PARK77基于前期热销的市场反馈，进一步做了精装品质升级！

　　这次100户型标配嘉格纳3件套，137户型标配嘉格纳5件套，厨电配置达到市场顶级。

　　卫生间也是重金打造，无论大小户型，主卧卫生间均增加科勒美妆龙头和美妆冰箱；

　　从复合功能到家庭聚场，从品质细节到精装升级……保利外滩启PARK77这次产品迭代，已经不是户型、收纳、精装等的简单升级，而是全新生活方式的提前演绎！

　　地块四至范围：东至江浦路、南至长阳路、西至长阳实验学校、北至居民小区和规划公共绿地。

　　地块出让面积8192.66㎡，容积率2.16，计容面积17696.14㎡，限高60米。

　　其中1幢为16F，高度49.3米，首层架空；2幢为17F，高度52.3米，首层局部配套

　　3幢楼为6F，高度18.7米，公共租赁住房；4幢楼为K站1F，高度6.0米；5幢楼为1F大件及装修垃圾房，高度5.9米；6幢楼为1F物业及智能快递间，高度6.9米。

　　人行出入口、车行出入口、消防出入口，设置在南侧长阳路上，并设置1个临时上下客停车位；西侧江浦路设置人行出入口兼顾消防出入口

　　2幢及4幢楼之间（靠近江浦路）设置：物业丶居委会及业委会1F，高度4.3米。

　　大面积铝板与玻璃幕墙的精密拼接、米白色铝板勾勒出的几何线条，以及金色、米白色铝板为材质搭建的穹顶，在阳光下折射出温润光泽，实现历史文脉与现代美学的完美对话。

　　社区内定制六大度假花园，以精奢酒店景观为蓝本，将四季风光酿成日常，让居者时刻与自然相拥。

　　更精心打造五重景观空间，涟漪阅境、茶会林庭、玻璃水庭、谧境花庭、浮屿光庭，每一处都是酒店级的造景艺术。

　　临水而筑的架空层泛会所，以通透布局引自然光与园景入室，度假般的松弛感扑面而来。

　　建筑立面转角处匠心设计约270度转角飘窗，打破传统方正格局，拓宽视野边界，将窗外美景尽收眼底。

　　比如2#西端户型，通过北/南/西三向展开近36米连续玻璃幕墙，且西南向无遮挡，三件套城景一览无余。

　　交通方面：项目距离12/18号线号线站直达提篮桥（北外滩来福士广场）、3站直达国际国客中心（上海白玉兰广场）、7站直达南京西路、8站陕西南路（环贸iapam）；

　　乘坐地铁18号线站直达上海财经大学、往南3站昌邑路（可换乘14号线/磁悬浮）。

　　商业方面：紫荆广场（约1.3km）、宝地广场（约1.1km）、百联滨江购物中心（约1.4km）、瑞虹天地太阳宫（约2.1km）、北外滩来福士广场（约2km）、宝龙旭辉广场（约2.4km）、上海白玉兰广场（约3km)；

　　医疗方面：交通大学医学院附属新华医院（约1km）、上海中医药大学附属上海市中西医结合医院（约1.4km）、复旦大学附属妇产科医院（红房子医院）；

　　教育方面：明园村幼儿园(市一级园）、童乐幼儿园（高品质民办幼儿园）；齐齐哈尔路第一小学（约420米）、长阳实验学校（原控江中学附属民办九年一贯制学校）、存志学校（约1km市知名民办中学）、控江中学（约1.8km市重点高中）。

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　　国家统计局公布的全国房地产市场基本情况显示，1-8月份全国房地产开发投资60309亿元，同比下降12.9%；新建商品房销售面积57304万平方米，同比下降4.7%；新建商品房销售额55015亿元，下降7.3%。

　　国家统计局新闻发言人、总经济师、国民经济综合统计司司长付凌晖在国新办发布会上表示，受国内外形势变化影响，前8个月房地产市场虽有波动，但商品房销售和住宅价格同比降幅还在收窄，去库存成效继续显现，房地产市场仍朝着止跌回稳方向迈进。近期，部分城市进一步调整优化住房政策，效果有所显现，市场交易出现改善。

　　具体来看，房地产开发投资增速方面，累计同比跌幅继续扩大。数据显示，1-8月份全国房地产开发投资60309亿元，同比下降12.9%；其中，住宅投资46382亿元，下降11.9%。

　　房地产开发投资增速一直是判断行业发展的重要指标之一，连续回落也意味着投资乏力。上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，该指标侧面还说明房企资金状况，且土地交易等方面的一些主力企业明显遇到压力。因此还是要加快销售工作提振，促进市场向好发展，真正从资金端改善企业资金状况和投资预期。

　　从房屋新开工和竣工面积数据来看，新开工指标降幅微弱扩大，竣工面积跌幅有所扩大。数据显示，1-8月份房地产开发企业房屋新开工面积39801万平方米，下降19.5%。其中，住宅新开工面积29304万平方米，下降18.3%。房屋竣工面积27694万平方米，下降17.0%。其中，住宅竣工面积19876万平方米，下降18.5%。

　　严跃进表示，要持续对新开工给予支持。有一点值得肯定，当前各地新开工的土地，普遍也是这几年供应的优质地块，项目的市场消化预期不错。各地要持续做好新开工工作，以积极活跃的新开工来带动优质产品入市。同时，竣工方面还需要持续发力。本身其和最近几年的投资拿地数据偏弱有关。但各地保交付和白名单等工作总体还是积极推进的，但仍要确保竣工质量，真正把过硬质量的产品交付给老百姓。

　　到位资金情况方面，指标继续下降。1-8月份房地产开发企业到位资金64318亿元，同比下降8.0%。其中，国内贷款10232亿元，增长0.2%；利用外资18亿元，下降11.5%；自筹资金22974亿元，下降8.9%；定金及预收款18844亿元，下降10.5%；个人按揭贷款8857亿元，下降10.5%。

　　在严跃进看来，目前最关键是就是要允许房企的项目定价更为灵活，同时促进项目的积极去库存。要把“金九银十”作为一个重要的环节和节点进行销售，促进资金向好发展。

　　新房销售方面，指标跌幅略有扩大。进入传统“金九银十”阶段，地方需要对销售工作给予更加充分的重视。

　　根据国家统计局数据，1-8月份新建商品房销售面积57304万平方米，同比下降4.7%；其中住宅销售面积下降4.7%。新建商品房销售额55015亿元，下降7.3%；其中住宅销售额下降7.0%。

　　国家统计局认为，今年以来各地区各部门积极支持居民刚性和改善性住房需求释放，带动商品房销售降幅收窄。1-8月份，全国新建商品房销售面积同降幅比去年同期收窄13.3个百分点，比去年全年收窄8.2个百分点。商品房销售额同比降幅比去年同期收窄16.3个百分点，比去年全年收窄9.8个百分点。部分一线和二线城市新建商品房销售面积和销售额保持增长。

　　从商品房单月销售情况来看，环比小幅增长，但仍处于年内低位水平。根据国家统计局数据测算，8月新建商品房销售面积5744万平方米，环比增长0.61%，同比下降10.99%；新建商品房销售额5449亿元，环比增长2.33%，同比下降14.77%。

　　商品房库存方面，连续六个月减少。截至8月末，商品房待售面积76169万平方米，比7月末减少317万平方米。其中，住宅待售面积40229万平方米，减少307万平方米。

　　该指标总体处于改善阶段，也和开发投资等指标偏弱有关，直观反映是新盘供应有所减少。严跃进认为，需要看到几个利好点：一是库存没有过快增长，也有助于供求关系平衡。二是一些项目逐渐进入到现房阶段，也使得去化优势增加。三是很多项目都属于新规下的新产品，具有较好的卖点。

　　整体来看，今年前8月份房地产市场总体处于调整阶段，这也意味着止跌回稳的工作任重道远。

　　对此，易居研究院认为，各地“金九银十”阶段要持续做好销售工作。一是，一些好房源的销售工作要积极宣传好，尤其是一些开盘去化状况不错的产品，要给予较好宣传，以增强信心。二是，要把一些既有宽松政策宣传好解读好，不要让好政策睡大觉，真正宣传好这些政策对购房成本降低的利好面。

　　国家统计局表示，房地产市场修复需要一个过程，促进房地产止跌回稳还需要继续努力。下阶段，要认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，落实好中央城市工作会议精神，高质量开展城市更新，积极构建房地产发展新模式，增加高品质住房供给，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

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