画神图录本公司及董事会全体成员保证信息披露内容的真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。

　　1、董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证季度报告的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。

　　2、公司负责人聂黎明、主管会计工作负责人陈海照及会计机构负责人（会计主管人员）江霞声明：保证季度报告中财务信息的线、第三季度报告未经审计。

　　本报告期 本报告期比上年同期增减 年初至报告期末 年初至报告期末比上年同期增减

　　非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分） -69,003.38 402,198.98

　　计入当期损益的政府补助（与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外） 6,478,851.43 21,724,201.06

　　其他符合非经常性损益定义的损益项目 21,371,901.52 48,441,025.82 主要为增值税进项加计抵扣、小规模企业增值税免征、附加税减免

　　其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况：主要为增值税进项加计抵扣、小规模企业增值税免征、附加税减免等。

　　公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。

　　资产负债项目 2023年9月30日 2023年1月1日 变动金额 增减 主要变动原因

　　一年内到期的非流动负债 163,530.50 18,125.77 145,404.73 802.20% 主要系“21招商积余MTN001”15亿元将于一年内到期支付，由“应付债券”重分类至“一年内到期的非流动负债”列报

　　应付债券 - 150,000.00 -150,000.00 -100.00% 主要系“21招商积余MTN001”15亿元将于一年内到期支付，由“应付债券”重分类至“一年内到期的非流动负债”列报

　　损益项目 2023年1-9月 2022年1-9月 变动金额 增减 主要变动原因

　　财务费用 4,900.18 7,531.82 -2,631.64 -34.94% 主要系报告期内公司提升资金使用效率，在保证流动性的前提下主动压缩有息债务，有息负债平均余额同比减少带来利息支出减少，并积极开展灵活存款产品带来利息收入同比增加

　　少数股东损益 3,224.52 -332.75 3,557.27 1,069.05% 主要系合并范围较上年新增积余新中、积余汇勤等控股子公司，确认的少数股东损益增加

　　（一） 普通股股东总数和表决权恢复的优先股股东数量及前十名股东持股情况表

　　报告期末普通股股东总数 16,784 报告期末表决权恢复的优先股股东总数 0

　　股东名称 股东性质 持股比例 持股数量 持有有限售条件的股份数量 质押、标记 或冻结情况

　　中国建设银行股份有限公司－中欧养老产业混合型证券投资基金 其他 2.30% 24,404,304 0 0

　　中信银行股份有限公司－中欧睿见混合型证券投资基金 其他 1.05% 11,133,401 0 0

　　交通银行股份有限公司－汇添富中盘价值精选混合型证券投资基金 其他 1.04% 11,000,059 0 0

　　平安银行股份有限公司－招商核心竞争力混合型证券投资基金 其他 0.78% 8,301,152 0 0

　　中国建设银行股份有限公司－中欧养老产业混合型证券投资基金 24,404,304 人民币普通股 24,404,304

　　中信银行股份有限公司－中欧睿见混合型证券投资基金 11,133,401 人民币普通股 11,133,401

　　交通银行股份有限公司－汇添富中盘价值精选混合型证券投资基金 11,000,059 人民币普通股 11,000,059

　　平安银行股份有限公司－招商核心竞争力混合型证券投资基金 8,301,152 人民币普通股 8,301,152

　　上述股东关联关系或一致行动的说明 前述股东中，深圳招商房地产有限公司为招商局蛇口工业区控股股份有限公司的全资子公司。此外，未知前述其他股东是否属于《上市公司收购管理办法》中规定的一致行动人，也未知其他股东之间是否存在关联关系。

　　报告期内，公司坚持做强市场创效基础，深挖内部经营潜力，提升精益管理水平，不断夯实品质根基，为高质量发展提供有力支撑，主要经营指标保持稳健增长。

　　2023年1-9月，公司实现营业收入 108.56亿元，同比增长18.29%。其中，物业管理业务实现营业收入103.76亿元，同比增长 17.16%，主要系原有物业管理项目增长和新拓展市场化物业管理项目增加；资产管理业务实现营业收入 4.58亿元，同比增长40.73%，主要系公司在管商业运营项目规模扩大带来收入增长以及上年同期公司持有型物业减免租金所致。从物业管理业务收入构成看，基础物业管理业务实现营业收入 85.36亿元，同比增长17.80%；平台增值服务业务实现营业收入3.88亿元，同比增长12.61%；专业增值服务业务实现营业收入14.52亿元，同比增长14.76%。

　　报告期内，公司实现归属于上市公司股东的净利润 5.95亿元，同比增长 25.92%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润5.37亿元，同比增长39.80%。

　　（1）市场外拓“质”造佳绩。当前整体经济环境下，市场竞争愈发激烈，客户对成本和服务品质的要求日益提高，公司凭借突出的市场拓展能力，聚焦发展拓增量，2023年1-9月物业管理业务实现新签年度合同额 27.91亿元，同比增长14.86%，其中第三方项目新签年度合同额为24.58亿元，千万级以上项目占比54%。不断增加业务增量。多路径并进，传统项目拓展新签年度合同额同比增长18%，总对总业务新签年度合同额同比增长15%，前三季度累计设立5家合资公司；多业态发力，非住宅业态拓展持续保持优势，新签年度合同额同比增长17%，其中办公、学校等细分业态同比增长均超35%，同时持续推进住宅专业能力建设，积极开拓市场化住宅业务；多领域深耕，发力高端制造业、互联网、场馆、高校等领域，成功签约中兴通讯、华为九华山、广交会展馆、宁波诺丁汉大学等项目；拓宽市场营销路径，通过活用业务发展系统，全方位挖掘潜在客户，全民营销、项目化蝶再创佳绩。同时，为进一步践行稳健、有质发展策略，有效提升公司运营效益，公司主动退出一些盈利能力较低的项目。

　　截至2023年9月末，公司在管项目数量达到2,043个，覆盖全国逾130个城市，管理面积达到3.33亿㎡。业务全国化布局提速，重点区域布局成效显现。深圳市、广东省（不含深圳）、山东省、江苏省和四川省前三季度营业收入位列前五名，合计实现营业收入58.97亿元，管理面积达到1.8亿㎡。非住业态规模持续扩大，2023年1-9月，公司非住宅业务合计实现基础物业管理收入61.23亿元，截至2023年9月末管理面积达2亿㎡。

　　（2）平台增值业务持续向好。2023年1-9月，公司到家汇商城实现平台交易额7.5亿元，毛利率同比上升超2个百分点，经营质量再上新台阶。报告期内，企业商城进一步优化业务结构，主动放弃低毛利业务，聚焦打造“招商易采”和“招商福袋”品牌，加快外部市场拓展获得成效，中标深圳机场、招银金服等优质业务；持续优化供应链体系，到家汇荣获“中央企业电商平台供应链生态建设优秀企业”荣誉；个人商城持续以服务渗透、爆品引领、“线上+线下”结合为抓手，发力空调清洗、绿植养护、宠物看护等到家服务，充分利用庞大沃土资源优势，通过直播流量变现的同时向业主提供优质高性价比的选品；资源运营持续发力柜机、到家宜居等高毛利业务。

　　（3）专业增值业务稳健前行。深化条块结合协同发展模式，基于“建筑物”的管理及基于“人”与“空间”的服务齐手抓。智能化工程稳步发展，实现充电桩及光伏等第二曲线业务有效拓展，前三季度累计接入充电桩超 2万台，此外“招小充”商标取得注册证书，助力公司品牌战略和能源管理平台化市场发展；完成光伏运营平台搭建并落地，实现电站电量采集、电站运行预警；机电维保专业能力持续提升，业务拓展加速，承接罗湖边检总站棚改等高质量项目；IFM业务保持全国前三地位，其中华为、宁德时代、阿里客户市场份额持续增长，招商设施公司获评“2023中国物业FM设施管理领先企业”；创新打造余房网，优化商业模式，租售业绩持续提升；夯实安保线条服务品质，加强市场外拓，市场化中标项目超70个，拓展中兴、联想等大客户；干洗业务坚持品质至上及模式转变，充分发挥中央工厂效率，业绩增长超预期。

　　（4）资产管理业务持续进步。截至2023年9月末，公司旗下招商商管在管商业项目65个（含筹备项目），管理面积374万m，其中管理公司自持项目 3个，受托管理控股股东招商蛇口持有项目56个，第三方品牌输出项目6个。报告期内，公司在管商业项目各项营销推广工作持续推进，组织了七夕、中秋等全国及区域级别的联动活动；发力线上推广，前三季度累计开展直播300余场，观众总数超过200万人次；会员人数持续提升，截至9月底已突破650万人，会员消费占比超过32%。招商商管凭借优秀的管理能力和出色的市场表现荣获“2023中国商业地产公司品牌价值TOP10”、“2023中国不动产商管综合实力TOP10”、“2023中国商业地产运营优秀品牌”等多项荣誉。此外，公司不断强化持有物业的运营能力，通过多渠道招商，缩短空置物业周转期，保证物业出租率的稳定性。截至2023年 9月末，公司持有物业的总体出租率为97%。

　　（1）夯实投后管理实现并购企业高效融合。积极谨慎推进收并购相关工作，并持续以发挥“协同效应和综合收益”最大化为导向，规范投后管理，抓实融合工作。报告期内，积余南航、积余上航、积余新中、积余汇勤四家并购企业在文化融合、业务整合等方面多措并举，企业竞争实力显著增强，质量效益全面提升，2023年1-9月四家收并购企业合计实现营业收入9.71亿元，新签项目年度合同额合计2.57亿元。

　　（2）精细化管理推动服务升级。进一步优化服务标准，输出对立体车库场景覆盖、量化绿化监管指引、细化岗位SOP等20多项标准，持续提升标准覆盖面与精细程度；发布“金玺”高端服务体系并在上海区域推广落地，推动物业服务向高品质和多样化升级，满足业主多样化的生活需求；推进重点区域品质专项提升，合理制定老旧小区改造计划，完成基础设施改造和客户触点提升等百余项改造升级；累计推广 300多个项目弹性排班，通过合理安排服务时间等措施，降低人工成本的同时提高客户需求处理及时率，加强服务质量；强化品质管理培训，报告期内参训人数累计 5万人次。公司优质服务得到客户和业界认可，荣获“2023中国物业服务力百强企业”、“2023物业服务满意度领先企业”等荣誉。

　　（3）精益运营激活“创效引擎”。紧抓经营管理关键环节，深化“一业态一模板”工具应用，实现业务拉通；系统优化管控体系、创新采购定价模式、强化运营风险管理，从源头抓好质量管控，发挥规模集采效应，实现物资保障和供应服务更加精准高效、采购成本大幅缩减；进一步深挖巡检机器替岗、停车场无人值守、清洁机器替岗、人行无人值守等 4大机器替岗降本举措，提高人工效能，实现年化收益千万元；围绕高光效技术及智能控制，全国推广停车场智慧节能照明改造升级，推动绿色低碳发展，荣获“2023中国低碳运营领先企业”荣誉。

　　（4）数智建设再提速赋能服务和管理。进一步完善客户随手拍功能，提高问题处理效率，降低检查盲点，截至2023年9月末处理及时率近100%；实现品质交叉巡检与督导功能新升级，发布危险作业、隐患排查与督导系统，贯穿全国住宅项目关键动线与管理动线、所有安全设备房交叉巡检，提升项目品质安全监督检查覆盖率和时效性；迭代升级市场发展系统，报告期内有效商机输入量扩充超15%；上线商城服务订单抢单功能，推动增值服务业务订单化；上线光伏、蓄热、储能监测、碳排报告等能源管理功能，完成全国 1,000多个项目能源计量对象初始化，赋能双碳业务；开发应收账款管理看板，实现欠费账单自动提取、管家工单化跟进，进一步推动数据互通沉淀，发挥最大势能，打破多平台管理繁琐的收缴壁垒。

　　（5）持续加强人才队伍建设。人才引进坚持高起点、高标准，充分盘活并挖掘内部人力资源，积极推动内部人才市场流动机制。加大经营型干部选育，提升经营能力，加强培训力度；持续加码校招，强化企业人才“厚度”，为公司业务发展做好储备；打通流程、构建有弹性的服务提供模式，推进人力共享中心试点工作，提升运营效率，让共享价值最大化。（6）文化引领彰显央企实力担当。弘扬“向善、向上”价值观，践行“客为先”服务精神，以文化凝聚人心、提升积余品牌美誉度和影响力。面对强台风极端天气，以行动履行守护职责，坚守一线守护客户、业主生命财产安全，获得甲方及业主高度赞扬；以超高标准服务成都大运会及杭州亚运会，调配优秀团队，全力护航重要赛会，服务期间“零事故”、高效精细，获得各方一致好评。

　　接待时间 接待地点 接待方式 接待对象类型 接待对象 谈论的主要内容及提供的资料

　　2023年7月10日 深圳 实地调研 机构 中信建投等 1、公司经营情况及发展战略介绍； 2、行业发展情况讨论； 3、提供公司定期报告等公开披露的资料。

　　本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：0元，上期被合并方实现的净利润为：0元。

　　处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 487,612.84 205,679.63

　　处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 - 726,296,614.09

　　（二） 2023年起首次执行新会计准则调整首次执行当年年初财务报表相关项目情况